Zones franches urbaines (ZFU-TE) : tout ce qu'il faut savoir sur sa non prorogation en 2026
L’essentiel en 30 secondes
Le dispositif d’exonération applicable aux zones franches urbaines – territoires entrepreneurs (ZFU-TE) cesse de produire ses effets pour les créations et reprises d’entreprises à compter du 1er janvier 2026.
Ainsi, aucune exonération d’impôt sur les bénéfices ne pourra être accordée aux entreprises nouvellement implantées en ZFU-TE à partir de cette date.
En pratique :
✅ Entreprises créées avant le 31 décembre 2025 : maintien de l’exonération jusqu’à son terme ;
❌ Entreprises créées à compter du 1er janvier 2026 : absence totale d’exonération ZFU-TE ;
⚠️ Dirigeants déjà bénéficiaires : anticipation indispensable de la sortie progressive du régime.
Qu’est-ce qu’une zone franche urbaine (ZFU) ?
Définition et objectif
Les zones franches urbaines sont des quartiers caractérisés par des difficultés socio-économiques importantes, dans lesquels l’État a mis en place des dispositifs fiscaux dérogatoires destinés à favoriser :
- la création d’entreprises,
- le développement de l’activité économique,
- l’emploi local.
Ces zones concernent principalement des territoires urbains de plus de 10 000 habitants.
Historique du dispositif
Le régime ZFU a été institué par la loi du 4 février 1995.
Depuis 2015, il a été recentré sous l’appellation ZFU-TE (Zones Franches Urbaines – Territoires Entrepreneurs), avec des conditions d’accès plus strictes et un ciblage renforcé des bénéficiaires.
Comment identifier une ZFU-TE ?
L’identification d’un périmètre ZFU-TE repose sur un zonage précis.
La vérification s’effectue notamment via les outils cartographiques officiels mis à disposition par l’État.
⚠️ Attention : une implantation située à quelques mètres en dehors du périmètre exclut toute exonération.
ZFU-TE : conditions et bénéfices applicables jusqu’au 31 décembre 2025
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du régime ZFU-TE, l’entreprise doit remplir l’ensemble des conditions suivantes :
- Exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou libérale ;
- Disposer d’un local d’exploitation réel situé dans la zone (la simple domiciliation est insuffisante) ;
- Employer moins de 50 salariés ;
- Réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 10 M€ ;
- Respecter les conditions relatives à l’emploi local ;
- Ne pas être contrôlée majoritairement par une entreprise de plus de 250 salariés ;
- Avoir signé un contrat de ville (pour les créations postérieures à 2016).
Montant et durée de l’exonération
L’exonération porte sur l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, selon le barème suivant :
- Années 1 à 5 : exonération de 100 % ;
- Année 6 : exonération de 60 % ;
- Année 7 : exonération de 40 % ;
- Année 8 : exonération de 20 %.
- Le bénéfice exonéré est plafonné à 50 000 € par an, avec une majoration possible en cas d’embauche locale.
Activités exclues
Certaines activités sont expressément exclues du dispositif, notamment :
- les activités financières et immobilières (sous conditions),
- certaines activités industrielles lourdes,
- le transport routier de marchandises.
📚 Loi de finances pour 2026 : ce qui change concrètement
Fin du dispositif ZFU-TE au 31 décembre 2025
L’article 12 de la loi de finances pour 2026 (dans sa version adoptée le Lundi 2 février 2026 par l’Assemblée Nationale) marque un tournant clair : le législateur a choisi de ne pas proroger le régime ZFU-TE prévu à l’article 44 octies A du CGI.
👉 Aucune disposition transitoire ne permet l’entrée de nouvelles entreprises dans le dispositif à compter du 1er janvier 2026.
Une analyse juridique sans ambiguïté
L’examen détaillé du texte adopté révèle que :
- le fondement législatif des ZFU-TE est supprimé ;
- les références aux ZFU sont progressivement retirées de nombreux articles du CGI ;
- un nouveau régime autonome est créé, distinct du dispositif ZFU-TE.
👉 Il ne s’agit donc pas d’une suspension temporaire, mais bien d’une extinction définitive du régime pour l’avenir.
Le dispositif de remplacement : les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
À compter du 1er janvier 2026, un nouvel article 44 octies B du CGI instaure une exonération en faveur des entreprises créées ou reprises dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
Impacts juridiques et fiscaux pour les dirigeants
Anticiper la sortie du régime
Pour les entreprises actuellement bénéficiaires, la fin progressive de l’exonération implique :
- une hausse mécanique de la charge fiscale,
- un impact direct sur la trésorerie,
- une nécessité de projection financière à moyen terme.
Un accompagnement juridique permet de sécuriser cette phase et d’éviter les erreurs déclaratives.
Vigilance sur les obligations déclaratives
Le maintien de l’exonération reste conditionné au respect strict :
- des obligations déclaratives annuelles,
- des conditions d’effectif et d’emploi local,
- des règles de plafonnement.
Tout manquement peut entraîner une remise en cause rétroactive du régime.
Démarches administratives et délais à connaître
Avant le 31 décembre 2025
Pour bénéficier du régime ZFU-TE :
- l’entreprise doit être créée ou implantée avant le 31 décembre 2025 ;
- la demande d’exonération doit être formulée dans les délais légaux auprès du SIE compétent.
À compter de 2026
Les entreprises déjà bénéficiaires conservent leurs droits, mais doivent :
- assurer un suivi annuel rigoureux ;
- anticiper la sortie complète du régime.
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La disparition du dispositif ZFU-TE soulève de nombreuses questions :
sécurisation des exonérations en cours, anticipation fiscale, restructuration, contentieux potentiel.
Le cabinet TZE Avocat vous accompagne à chaque étape, avec une analyse juridique rigoureuse et adaptée à votre situation.
Vos Questions, Nos Réponses
Mon exonération ZFU-TE est-elle remise en cause si je remplis toujours les conditions ?
Non, elle se poursuit jusqu’à son terme, sous réserve du respect des obligations déclaratives.
Une implantation « à la limite » d’un QPV suffit-elle ?
Non. Le zonage est strictement géographique et ne tolère aucune approximation.
Existe-t-il un dispositif de remplacement après 2025 ?
Le PLF pour 2026 prévoit de créer une nouvelle exonération d'impôts sur les bénéfices dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). L'exonération bénéficierait notamment aux créateurs et repreneurs d'entreprises qui choisissent de s'implanter dans des QPV entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030. Mais les conditions doivent être encore précisées.
Sources utiles
-
Liste officielle des ZFU-TE : Outil cartographique officiel permettant de vérifier si un établissement est situé dans le périmètre d’une zone franche urbaine – territoire entrepreneur.
-
Service Public : Présentation des conditions d’éligibilité au dispositif ZFU-TE et des démarches administratives à effectuer.
-
Ministère de l’Économie : Panorama des dispositifs d’aides à l’implantation géographique et des régimes zonés.
-
BOFiP – Bulletin officiel des finances publiques : Doctrine administrative relative au régime d’exonération applicable aux zones franches urbaines.