Prélèvements sociaux sur revenus fonciers : Etat des lieux en 2026
L’essentiel à retenir
L’année 2026 marque un tournant pour la fiscalité du patrimoine, avec une hausse ciblée de la Contribution Sociale Généralisée (CSG) sur certains revenus du capital.
Toutefois, les revenus fonciers « classiques » n’entrent pas, à ce stade, dans le champ de cet alourdissement.
Ils demeurent soumis au taux global de prélèvements sociaux de 17,2 %, ventilé comme suit :
- CSG : 9,2 %
- CRDS : 0,5 %
- Prélèvement de solidarité : 7,5 %
Une fraction de la CSG (6,8 %) est déductible du revenu imposable.
Dans cette page, nous vous proposons un décryptage du taux applicable et de l’assiette de calcul des prélèvements sociaux, ainsi que des marges de manœuvre prévues par les textes pour en maîtriser les effets.
Qu'est-ce que les prélèvements sociaux sur revenus fonciers ?
Les prélèvements sociaux sont des taxes sur les gains perçus par les personnes physiques, servant à financer une partie de la Sécurité sociale, des retraites et du Revenu de Solidarité Active (RSA).
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, vos revenus fonciers (loyers) sont soumis à ces prélèvements sociaux en plus de l’impôt sur le revenu. Ils se composent de cinq éléments :
| Composante | Taux | Déductible ? |
|---|---|---|
| CSG (Contribution Sociale Généralisée) | 9,2 % | Oui (6,8 %) |
| CRDS (Contribution Remboursement Dette Sociale) | 0,5 % | Non |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % | Non |
| Prélèvement social | Inclus | Non |
| Contribution additionnelle | Inclus | Non |
| TOTAL | 17,2 % | Partiellement |
Important : La Loi de financement de la sécurité sociale 2026 maintient le taux de 9,2 % sur les revenus fonciers (location nue), contrairement à d’autres revenus du capital qui passent à 10,6 % de CSG en 2026.
Taux des prélèvements sociaux en 2026 : ce qui change
Taux des prélèvements sociaux en 2026 : ce qui change
Revenus fonciers : taux maintenu à 17,2 %
Les revenus fonciers et les plus-values immobilières réalisées par les particuliers demeurent exclus de la hausse de CSG. Vous bénéficiez donc d’une exception favorable :
| Type de revenu | Taux CSG | Taux global prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Revenus fonciers (location nue) | 9,2 % | 17,2 % ✅ |
| Revenus de placement (dividendes, intérêts) | 10,6 % | 18,6 % |
| Location meublée non professionnelle (LMNP) | 10,6 % | 18,6 % |
| Assurance-vie | 9,2 % | 17,2 % |
Dates d’application
- Revenus fonciers 2025 : Prélèvements sociaux dus en 2026 au taux de 17,2 %
- Revenus fonciers 2026 et après : Taux de 17,2 % maintenu
Comment sont calculés les prélèvements sociaux sur revenus fonciers ?
Formule de calcul simple
− Abattement (30 % micro-foncier ou charges réelles)
= Revenus fonciers nets
× 17,2 % (taux global)
= Montant des prélèvements sociaux
Exemple concret (régime micro-foncier)
Vous louez un appartement à Lille et percevez 10 000 € de loyers en 2025 :
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| 1. Revenus bruts | 10 000 € | 10 000 € |
| 2. Abattement 30 % | 10 000 × 30 % | − 3 000 € |
| 3. Revenus nets imposables | 10 000 − 3 000 | = 7 000 € |
| 4. CSG (9,2 %) | 7 000 × 9,2 % | 644 € |
| 5. CRDS (0,5 %) | 7 000 × 0,5 % | 35 € |
| 6. Prélèvement solidarité (7,5 %) | 7 000 × 7,5 % | 525 € |
| TOTAL prélèvements sociaux | 7 000 × 17,2 % | 1 204 € |
Déduction fiscale : Sur votre déclaration d’impôt 2026, vous pourrez déduire 6,8 % × 7 000 = 476 € de CSG de vos revenus globaux.
Détail des composantes : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité
CSG (Contribution Sociale Généralisée) — 9,2 %
La CSG existe depuis 1991 et est un impôt servant à financer une part des dépenses de la Sécurité sociale. Elle est due par les personnes résidant et payant leurs impôts en France, et c’est un prélèvement à la source effectué sur plusieurs types de revenus.
Particularité importante : Une part de la CSG versée au taux de 9,2 % est déductible de vos revenus à hauteur de 6,8 %. Cela signifie que sur 9,2 % de CSG payée :
- 6,8 % est déductible de votre revenu global
- 2,4 % n’est pas déductible
CRDS (Contribution Remboursement Dette Sociale) — 0,5 %
Le taux de la CRDS est de 0,5 % et est le même depuis sa création. La CRDS n’est pas déductible des revenus imposables.
Prélèvement de solidarité — 7,5 %
Le taux de 7,5 % correspond au prélèvement de solidarité, qui s’applique notamment aux revenus du patrimoine et des produits de placement, y compris les revenus fonciers. Il n’est pas déductible.
Quand et comment sont prélevés les prélèvements sociaux ?
Système d’acomptes mensuels ou trimestriels
Les revenus générés par votre patrimoine sont soumis aux prélèvements sociaux l’année suivant celle de leur encaissement, mais certains donnent lieu au paiement d’acomptes mensuels ou trimestriels prélevés sur votre compte bancaire dès l’année de leur réalisation.
Exemple : Vous percevez 7 000 € de loyers en 2025 :
L’administration fiscale applique le taux global des prélèvements sociaux (17,2 %) sur les derniers revenus fonciers, et le montant résultant sera fractionné par 12 pour faire l’objet d’une redevance mensuelle ou par 4 en cas de prélèvement trimestriel.
Montant mensuel : 1 204 € ÷ 12 = 100,33 €/mois en 2025
Régularisation en 2026 selon vos revenus réels
Déclaration et paiement final
Si vous avez effectué votre déclaration de revenus dans les délais, vous recevez entre août et septembre un avis d’imposition commun pour vos prélèvements sociaux et votre impôt sur vos revenus.
CSG déductible : comment ça marche ?
Principe de la déductibilité
Pour bénéficier d’une CSG déductible, vous devez avoir choisi l’imposition au barème progressif pour vos revenus du patrimoine. C’est donc impossible si vous avez choisi l’option du Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
Calcul de la CSG déductible
Sur vos 9,2 % de CSG payée :
- 6,8 % est déductible de votre revenu global
- 2,4 % n’est pas déductible
Exemple : Revenus fonciers nets = 7 000 €
- CSG totale payée : 7 000 × 9,2 % = 644 €
- CSG déductible : 7 000 × 6,8 % = 476 €
- CSG non déductible : 7 000 × 2,4 % = 168 €
Année de déduction
Pour des revenus fonciers perçus en 2024, on considère désormais que les prélèvements sociaux ont été payés en 2024, et lors de la déclaration 2025, l’on vient appliquer la CSG déductible sur les revenus de 2024 puisque celle-ci est bien déductible l’année de son paiement.
Optimisation fiscale : réduire vos prélèvements sociaux
1. Déficit foncier et report de revenus
Si vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, gestion) dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit réduit votre revenu global et, par conséquent, vos prélèvements sociaux.
Stratégie : Concentrer les travaux de rénovation sur une année pour créer un déficit et réduire la base imposable.
2. Choix du régime d’imposition
- Régime micro-foncier : Abattement forfaitaire de 30 %, plus simple
- Régime réel : Déduction des charges réelles, plus avantageux si charges > 30 %
Le régime réel permet souvent de réduire les revenus nets et donc les prélèvements sociaux.
3. Structuration patrimoniale
- SCI (Société Civile Immobilière) à l’impôt sur les sociétés : En l’absence de remontée du revenu net au niveau des associés personnes physiques, vous n’êtes pas redevables des prélèvements sociaux.
4. Dispositifs fiscaux incitatifs
Certains dispositifs réduisent ou exonèrent les prélèvements sociaux :
- Dispositif fiscal Relance logement, aussi appelé « Jeanbrun » (PLF 2026) : Amortissement fiscal qui permet dans certains cas de « gommer » le montant des revenus locatifs imposables
- Malraux : Réduction d’impôt sur travaux de restauration
Cas particuliers et exceptions
Non-résidents fiscaux
Si vous résidez en France, travaillez dans un pays de l’EEE ou en Suisse et êtes affilié à la sécurité sociale obligatoire de ce pays, en raison du principe d’unicité, vous n’êtes pas soumis à la CSG et à la CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû.
Location meublée non professionnelle (LMNP)
Les revenus de location meublée non professionnelle perçus à partir de 2025 sont soumis à une CSG au taux de 10,6 %, soit un total de 18,6 % de prélèvements sociaux (plus élevé que la location nue).
Revenus exonérés
Certains revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux :
- Intérêts du Livret A
- Loyers des chambres d’hôtes (< 760 €/an)
- Revenus de certains contrats d’épargne réglementée
Besoin d’un conseil fiscal personnalisé ?
Les prélèvements sociaux sur revenus fonciers sont complexes, surtout avec les changements de 2026. Votre situation personnelle (régime d’imposition, structure patrimoniale, revenus globaux) détermine votre charge réelle.
Le Cabinet TZE Avocat vous accompagne dans : L’optimisation de votre fiscalité immobilière ; La structuration de votre patrimoine (SCI, holding, démembrement) ; La régularisation de situations fiscales complexes ; La défense en cas de contrôle fiscal
Vos Questions, Nos Réponses
Puis-je moduler le montant des acomptes prélevés ?
Oui, partiellement. Il est possible de modifier le montant de l'acompte, mais cette modification peut seulement s'effectuer dans le cas d'une situation bien précise, notamment si le contribuable rencontre une baisse de ses revenus fonciers.
Quel est l'impact de la hausse de CSG 2026 sur mes revenus fonciers ?
Bonne nouvelle : Afin de ne pas pénaliser l'investissement locatif, la loi exclut les revenus fonciers perçus par les propriétaires qui donnent en location des biens non meublés de la hausse de la CSG. Vos revenus fonciers restent à 17,2 %.
Comment déclarer les prélèvements sociaux sur ma déclaration d'impôt ?
Le montant de CSG déductible sur les revenus du patrimoine est pré-imprimé en case 6DE de la déclaration de revenus 2042 de l'année du paiement des prélèvements sociaux.
Quand dois-je payer les prélèvements sociaux sur mes revenus fonciers 2025 ?
Les prélèvements sociaux payés à la source sur vos revenus du patrimoine de 2025 ont été calculés au taux de 17,2 %, et vous devrez certainement payer un complément de prélèvements sociaux fin 2026.