Plus-Value LMNP en 2025 : Quid de l’Amortissement ?
Un tournant fiscal majeur pour les investisseurs en location meublée
Depuis le 14 février 2025, une réforme majeure impacte les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). L’un des changements les plus significatifs concerne le mode de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Désormais, les amortissements pratiqués viennent réduire le prix d’acquisition du bien, augmentant ainsi l’assiette taxable de la plus-value.
Une question s’impose alors : cette réforme remet-elle en cause l’attractivité du LMNP ? Les contribuables au régime micro-BIC sont-ils concernés? Quels impacts concrets pour les investisseurs ? Décryptage.
1. Ce qui change en 2025 : la réintégration des amortissements
Avant 2025, la plus-value en LMNP était calculée sur la base d’un prix d’acquisition fixe, sans prise en compte des amortissements pratiqués au fil des années. Désormais, ces amortissements sont déduits du prix d’achat, augmentant mécaniquement la plus-value imposable.
📌 Exemple chiffré :
Avant 2025 : Un bien acheté 150 000 € et revendu 550 000 € entraînait une plus-value imposable à l’IR de 139 725 € et aux PS à 256 643 €.
Après 2025 : Si 92 787 € d’amortissements ont été pratiqués, la plus-value imposable à l’IR grimpe à 182 398 € et aux PS à 337 634 € (cf. détail ci-dessous).
Impact fiscal :
L’imposition sur la plus-value se compose de :
- L’impôt sur le revenu (au taux de 19 %)
- Les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %)
- La taxe sur les plus-values élevés (> 50 k€ – Taux disponibles ici)
Dans notre exemple, l’impôt sur la plus-value passe de 75 226 € à 100 025 €, soit +24 798 € d’impôt à payer.
Conséquence immédiate : revendre un bien LMNP à compter de 2025 coûtera plus cher en impôts qu’auparavant.
2. Quels sont les contours de cette réforme ?
Mise au clair : Deux incertitudes fiscales enfin levées !
Depuis l’entrée en vigueur de la réforme de l’imposition sur les plus-values des LMNP, introduite par la loi de finances pour 2025 (applicable depuis le 14 février 2025), deux interrogations majeures subsistaient quant à la mise en œuvre concrète du calcul de l’impôt sur la vente d’un bien immobilier en location meublée.
Ces incertitudes portaient sur :
L’ordre des corrections à appliquer sur le prix d’acquisition
Puisque le coût de revient (ou « prix d’acquisition ») du bien doit désormais être diminué du montant total des amortissements pratiqués, la question se posait :
Devait-on d’abord appliquer cette diminution, puis ajouter les majorations (7,5 % pour frais d’acquisition et 15 % pour travaux) ?
Ou fallait-il au contraire majorer le prix d’acquisition avant de soustraire les amortissements ?
Pourquoi cette distinction est-elle cruciale ?
Car selon l’ordre retenu, la plus-value taxable pouvait varier de manière significative, influençant directement le montant de l’impôt dû.
Le régime micro-BIC est-il concerné ?
Un doute existait quant à l’application de cette réforme aux loueurs meublés relevant du régime micro-BIC. Ce régime étant caractérisé par un abattement forfaitaire censé inclure tous les frais et amortissements, devait-il être concerné par la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ?
Le texte relatif au régime micro-BIC (article 50-0 du CGI) fait en effet référence à l’article 39 du CGI, précisant que les abattements appliqués sont « réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire« . Ce point laissait planer un doute sur l’obligation d’intégrer des amortissements non comptabilisés individuellement.
🚨 Réponses officielles : La doctrine fiscale clarifiée !
Depuis le 18 mars 2025, ces deux incertitudes sont officiellement levées grâce à la publication par le Ministère de l’Économie et des Finances (MINEFI) de la nouvelle notice d’aide à la déclaration de la plus-value immobilière (formulaire Cerfa 2048-IMM).
📌 Télécharger la notice officielle ici :
🔗 Notice 2048-IMM – impots.gouv.fr
Les clarifications apportées sont les suivantes :
✅ L’ordre des corrections est confirmé : Les majorations du prix d’acquisition (7,5 % pour frais, 15 % pour travaux) sont appliquées AVANT la déduction des amortissements. Cela réduit l’impact négatif de la réforme sur le calcul de la plus-value taxable.
✅ Le régime micro-BIC est exclu : Les loueurs relevant du micro-BIC ne sont pas concernés par la réintégration des amortissements. Ils ne doivent donc PAS diminuer leur prix d’achat des amortissements théoriques.
3. Qu'est-ce que cela signifie concrètement pour les investisseurs LMNP ?
Moins de complexité dans le calcul : Les propriétaires LMNP au régime micro-BIC ne subiront pas une reconstitution fictive d’amortissements qu’ils n’ont pas comptabilisés.
Un impact fiscal maîtrisé pour les LMNP au réel : L’application des majorations avant la déduction des amortissements limite « partiellement » l’augmentation de la plus-value imposable.
A noter que l’économie fiscale que génère l’amortissement reste souvent supérieure au coût fiscal de la réintégration à la sortie.
Une incitation à choisir le bon montage juridique : Ce changement pourrait pousser certains investisseurs à réfléchir à une structuration différente de son investissement locatif.
⚠️ La réforme n’a pas d’impact pour celles et ceux qui entendent revendre un bien après 30 ans.
Stratégie à envisager : Avant d’opter pour un régime fiscal, il devient impératif de projetter la fiscalité sur toute la durée de détention du bien. 4. Faut-il encore investir en LMNP en 2025 ?
🎯 OUI, mais avec une vision long terme !
Le LMNP reste un dispositif fiscalement attractif, notamment pour ceux qui souhaitent générer des revenus locatifs peu ou pas imposés. Les amortissements restent un levier puissant pour neutraliser l’imposition sur les loyers.
Cependant, la stratégie de sortie doit être soigneusement réfléchie.
📢 Avant d’acheter ou de revendre un bien en LMNP, il est plus que jamais essentiel d’analyser votre situation fiscale. Choix du régime (micro-BIC, réel), détention en direct ou via une société (SARL de famille…) : chaque option a ses implications.
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