Compétences
Déclaration de l'impôt sur la
fortune immobilière
Avocat Déclaration IFI
Votre partenaire pour une fiscalité maitrisée
Maître Thibault ZEGRE, avocat en Droit fiscal, accompagne depuis plus de dix ans des particuliers résidents ou non-résidents dans leurs démarches en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Chaque année, il traite des dizaines de déclarations d’IFI, couvrant une variété de situations complexes.
Sa pratique reconnue en matière de contrôle et contentieux fiscal lui permet d’avoir un regard critique sur votre déclaration, garantissant ainsi un conseil fiscal efficace et sur mesure. Le cabinet TZE AVOCAT vous accompagne dans le calcul de l’IFI, l’utilisation d’un simulateur IFI et l’identification des leviers permettant d’alléger votre imposition.
Qu’est-ce que l’IFI ?
En 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cet impôt concerne les personnes physiques détenant, au 1er janvier de l’année d’imposition, un patrimoine immobilier net imposable supérieur à 1,3 million d’euros (CGI art. 964).
Les biens immobiliers détenus par des sociétés opérationnelles, des fonds généralistes ou des organismes de placements collectifs dans lesquels le redevable détient une participation minoritaire sont exclus de l’assiette de l’IFI. De même, les immeubles affectés à l’activité opérationnelle de la société ne sont pas soumis à cet impôt.
Certains biens peuvent être exonérés d’IFI en tant qu’« actifs professionnels » (CGI art. 975). Précisons que les non-résidents sont également soumis à l’IFI et doivent déclarer leurs biens immobiliers en France.
Pour calculer l’IFI, il est essentiel de bien évaluer votre patrimoine taxable IFI et d’utiliser un simulateur IFI pour estimer l’impôt qui serait dû.
Quel est le rôle d’un conseil fiscaliste en matière d’IFI ?
En matière d’IFI, l’avocat fiscaliste accompagne son client pour sécuriser sa déclaration. Son rôle est de déterminer son patrimoine taxable IFI et de le conseiller afin de réduire sa base IFI dans le respect des règles en vigueur.
Il analyse le patrimoine immobilier de son client et l’aide à identifier les dispositifs de réduction d’impôt adaptés à chaque situation (abattements, exonérations, démembrement, etc.).
Il veille également à la conformité des obligations déclaratives pour prévenir tout risque de redressement. En cas de contrôle fiscal ou de litige, il assiste son client dans les échanges avec l’administration et le défend devant les juridictions compétentes.
Quelle est notre méthode en matière de déclaration IFI ?
Maître Thibault ZEGRE, avocat fiscaliste, vous assiste dans l’ensemble de vos démarches liées à l’impôt sur la fortune, de l’évaluation de votre patrimoine immobilier au dépôt de la déclaration d’IFI.
UNE méthodologie en 8 étapes :
Chiffres clés
Questions fréquentes :
Comment calculer l'IFI (exemple) ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique lorsque la valeur de votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Le calcul de l’IFI se fait selon un barème progressif, tel que défini par l’article 977 du CGI . Voici les étapes pour calculer votre IFI :
Barème de l’IFI :
Valeur du patrimoine net taxable | Taux d’imposition |
De 0 à 800 000 € | 0 % |
De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
Au-dessus de 10 000 000 € | 1,5 % |
Exemple de calcul
Supposons que vous déclarez un patrimoine net taxable de 1,5 million d’euros. Voici comment se décompose le calcul de l’IFI :
- Fraction de 0 à 800 000 € : 800 000 € x 0 % = 0 €
- Fraction de 800 001 € à 1 300 000 € : (1 300 000 € – 800 000 €) x 0,5 % = 500 000 € x 0,5 % = 2 500 €
- Fraction de 1 300 001 € à 1 500 000 € : (1 500 000 € – 1 300 000 €) x 0,7 % = 200 000 € x 0,7 % = 1 400 €
Total de l’IFI : 0 € + 2 500 € + 1 400 € = 3 900 €
Votre IFI sera donc de 3 900 €.
Décote pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 million d’euros
Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros, un système de décote est appliqué. Le montant de la décote est calculé selon la formule suivante :
Cette décote permet de réduire le montant de l’IFI pour les contribuables dont le patrimoine est légèrement supérieur au seuil de 1,3 million d’euros.
Quelle est la principale différence entre l’ISF et l’IFI ?
La principale différence entre l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) réside dans l’assiette fiscale. L’ISF portait sur l’ensemble du patrimoine du foyer fiscal, incluant les biens mobiliers et immobiliers, tandis que l’IFI se limite uniquement aux biens et droits immobiliers
Comment réduire l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est calculé sur la base du patrimoine immobilier net taxable. Celui-ci comprend l’ensemble des détentions immobilières, directes ou indirectes (SCPI, SCI, etc.), entrant dans le champ d’application de l’impôt, après déduction des dettes et charges admises liées à l’acquisition et à la détention des biens et droits concernés.
Les leviers d’optimisation de l’IFI sont limités et se situent à trois niveaux :
- L’actif imposable : il est essentiel d’identifier les abattements applicables, de bénéficier d’exonérations partielles ou totales (notamment pour certains biens professionnels), ou encore d’envisager des stratégies comme le démembrement de propriété ou la donation temporaire d’usufruit.
- La déductibilité des dettes : certaines dettes peuvent être prises en compte pour réduire la base taxable, telles que les emprunts immobiliers, les opérations d’OBO (Owner Buy Out) ou encore les travaux sous conditions.
- Le plafonnement de l’IFI : un mécanisme spécifique permet de limiter le montant de l’impôt dû en fonction des revenus du foyer fiscal.
Quelles sont les erreurs à éviter en matière d’IFI ?
L’absence de déclaration : en cas de contrôle, l’administration fiscale peut redresser l’IFI sur les six dernières années (ou dix ans si vous détenez des biens, droits ou valeurs à l’étranger). Des intérêts de retard et des majorations peuvent s’appliquer : 10 %, 40 %, voire 80 % si l’administration démontre l’existence de manœuvres frauduleuses ou d’un abus de droit.
Une mauvaise estimation des biens : il est essentiel d’évaluer correctement son patrimoine immobilier. Des outils en ligne comme Patrim ou Immo Data permettent d’accéder aux transactions récentes autour d’une adresse donnée. Conservez vos sources pour pouvoir justifier votre évaluation en cas de contrôle fiscal. À noter :
- La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
- Les biens loués peuvent faire l’objet d’une décote de 10 à 20 % selon les conditions d’occupation.
Une déduction erronée de certains passifs : tous les passifs ne sont pas déductibles de l’assiette IFI. Par exemple :
- Les comptes courants d’associés sont soumis à des règles spécifiques en matière de déductibilité.
- Depuis l’IFI 2024, les dettes afférentes à des biens non imposables (comme l’immobilier professionnel) ne peuvent plus être prises en compte dans l’évaluation des titres de sociétés soumises à l’IFI.
Contactez-nous
Vous souhaitez en savoir plus sur notre accompagnement ?
Vous pouvez contacter le Cabinet de Maître Thibault ZEGRE par 
téléphone ou directement
via le formulaire ci-dessous :